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相続や空き家など不動産に関わるお悩みについて
アパートやマンション、土地などの不動産を相続することになったものの、何をすればいいのかわからないというご相談をよくいただきます。また、不動産を相続したものの、活用できずに空き家のままになっているというお話もよく伺います。相続は人生で何度もするものではなく、手続きも非常に煩雑ですので、まずは専門家の手を借りましょう。こちらでは、福岡市を中心としたエリアで不動産売却をサポートする「ハウジング・フィッター」が、相続に関する情報や空き家に関する対処法などをご紹介しています。
目次
相続不動産に関してこんなお悩みありませんか？
- いずれ不動産を相続しなければならないが、何をすればいいのかわからない
- 親族が亡くなって、急に不動産を相続することになって困っている
- 相続した不動産に使い道がなく、維持費ばかりかかっている
- 地元の不動産を受け継いだものの、自分は遠方に住んでいるため活用できない
- 子どもに平等に相続させるために、不動産を現金化したい
- 実家の不動産を兄弟姉妹で受け継いだものの話がまとまらない
このようなお悩みを抱えている方は、まずは不動産会社にご相談ください。相続に関する基本的なことからサポートします。
不動産相続の難しさ
「相続」とは、資産を持っている方が亡くなったときに資産を引き継ぐことです。実は相続対象になる資産のうち、不動産資産は約7割を占めるといわれています。つまり、相続に関する問題の大半は不動産に関連することなのです。相続には面倒なイメージをお持ちの方も多いかと思いますが、ほとんどの方は相続後の税金や管理といった問題に直面して初めて相続の難しさに気づきます。相続にありがちな問題やトラブルについては、早めに調べておくことをおすすめします。
よくある相続のトラブルと対策
トラブル事例
- 兄弟間で不動産を相続すると内容が不平等になりやすい
- 相続人が多いと不動産の評価額で意見が分かれる
- 不動産を売却するか相続するかで意見が分かれる
- 不動産の名義についてもめ事が起こる
- 遺産のなかに借金がある
- 遺言書があるものの、内容が不平等で納得いかない
- 相続人にあたるものの遺産分割協議に参加しない人がいる
- 被相続人に子どもがいないため相続が複雑になる
対策
- 親族で事前に相続について話し合っておく
- 被相続人にあたる場合は、遺言書を作成しておく
- 財産について確認し、財産目録を作成しておく
- 財産を管理している場合は他の家族に共有する
- 家族信託や生命保険を活用する
- エンディングノートを作成しておく
相続対策のタイミング
申告が必要になる場合
遺産相続をすることになった場合、相続する内容によっては税金や登記などの申告が必要なものがあります。
| 税金 |
|
|---|---|
| 登記 |
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相続を考えるタイミング
「まだ元気だから」という理由で相続については考えずにきたものの、被相続人が急逝してしまったためにトラブルが起こったというお話は数えきれないほどあります。相続について考えるべきタイミングは、「できるだけ早く」が正解です。特に体調がすぐれない場合や認知症の疑いがある場合などは、できるだけ急いで不動産会社までご相談ください。
不動産相続の流れ
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step 1 遺言書の確認
- まず遺言書を探します。遺言書があれば、その内容に沿って相続に関することを決めることができます。
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step 2 相続人の確定
- 被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて、誰が相続人にあたるのかを調べます。
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step 3 財産目録の作成
- 被相続人の財産を特定し、財産目録を作成します。市区町村から届く固定資産税の納税通知書を確認することで、相続財産に不動産があるかどうかがわかります。
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step 4 相続財産の名義変更
- 不動産を相続する際には、被相続人から相続人に名義変更をするために相続登記を行います。
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step 5 相続税の申告・納付
- 相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に、相続税の申告・納付を行う必要があります。
必要な手続きや書類
必要書類一覧
不動産相続をするためには、相続人の戸籍謄本から遺産分割協議書、相続する不動産の登記事項証明書など、用意しなければならない書類がたくさんあります。
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まですべての戸籍謄本）
- 被相続人の住民票の除票（本籍記載のもの）
- 相続人全員分の戸籍謄本（被相続人の死亡日以降のもの）
- 相続人全員分の印鑑証明書（発行日から3カ月以内のもの）
- 遺産分割協議書（相続人作成または司法書士に作成を依頼）
- 不動産の登記事項証明書
- 不動産を相続する相続人の住民票（発行日から3カ月以内のもの）
- 不動産の固定資産評価証明書（税関係証明書）
役所への手続き
| 死亡届の提出 | 被相続人が亡くなってから7日以内に市区町村役場へ死亡届を提出します。 |
|---|---|
| 遺言書の確認 | 遺言書の有無によってその後の手続きが変わるため、早めに遺言書を調べます。 |
| 戸籍謄本の取得 | 相続人全員の戸籍謄本を取得して相続人としての権利を明確にします。 |
| 遺産分割協議書の作成 | 相続人全員の自筆の署名と実印の押印が入った遺産分割協議書を用意します。 |
その他さまざまな条件に応じた対応
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被相続人による遺言書がある場合
被相続人が生前に不動産の相続に関する遺言書を残していた場合は、遺言書も必要書類になります。
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相続人が相続放棄をした場合
相続放棄をした相続人がいた場合は、相続放棄申述受理証明書が申請の必要書類になります。
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申請内容による必要書類の違い
相続登記の申請は、「遺産分割協議の内容に応じた申請」「遺言書の内容に応じた申請」「法定相続分に応じた申請」という3種類に分類され、それぞれ必要書類が異なりますので確認が必要です。
不動産相続にかかる費用
不動産を相続すると、必ずかかってくるのが税金です。そのほかにも書類を作成する際の費用などさまざまなお金がかかるため、事前に確認しておくことが大切です。
費用と税金
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 項目 | 金額 | 概要 |
|---|---|---|
| 相続税 | 遺産総額－基礎控除額（3,000万円＋600万円×相続人数） | 相続する不動産に合わせた税金です。 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4％ | 相続登記の際に発生する税金です。 |
| 必要書類の取得費用 | 取得書類による | 相続のために戸籍謄本や住民票を取得する際に必要な費用です。 |
| 遺産分割協議書の作成費用 | 遺産総額×0.3～1％ | 行政書士や司法書士などの専門家に書類を作成してもらうときに支払う費用です。 |
| 司法書士への登記手数料 | 6～7万円前後 | 相続登記の手続きを司法書士に依頼するときに発生する費用です。 |
| 遺言書の作成費用 | 財産の評価額による | 被相続人が遺言として公正証書遺言を作成する場合にかかる費用です。 |
控除
基礎控除
相続した財産の額が基礎控除額内であれば相続税は発生しません。また、相続する財産が1,000万円以下の場合は10％が下限、6億円超の場合は55％が上限となっています。
基礎控除額 = 3,000万円＋600万円×相続人の数
配偶者控除
相続人が亡くなった方の配偶者の場合、相続額が1億6,000万円までは相続税がかかりません。
-あらかじめ考えておきたい家族信託-
「家族信託」とは、将来的に自分の財産を管理するのが難しくなった場合に備えて、事前に自分の預貯金や不動産の管理などの権限を家族に与えておく方法です。家族信託によって、たとえば被相続人が認知症や病気になって判断能力が低下してしまった場合でも、将来的なトラブルを回避することができます。
もし後見人を定めない状態で被相続人が認知症などになると、弁護士や司法書士などの制度によって定められた人が後見人になり、財産の使用にも制限がかかることになります。そうなると、たとえば財産から食費などを出すためにも申請が必要になってしまうのです。家族の将来的な負担を減らすためにも、判断能力があるうちに家族内で後見人を定めておくことをおすすめします。
相続した不動産を放置することで生じる空き家問題
不動産を相続したものの、遠方に住んでいるなどの理由から空き家のまま放置しているということはないでしょうか？ 使い道のない不動産はそのまま空き家になってしまうことが多々ありますが、そのままでは活用できないだけでなく大きな問題を発生させる原因になってしまうかもしれません。こちらでは、空き家のリスクなどについて解説します。
空き家放置のデメリット
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近隣トラブル
空き家をそのまま放置すると、庭木や雑草が伸びて隣家に迷惑がかかってしまいます。また、野良猫などが住み着いてニオイや鳴き声などのトラブルが発生したり、不法侵入や窃盗といった犯罪に巻き込まれたりする可能性もあります。
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固定資産税
空き家はたとえ放置していても固定資産税がかかり続けます。所有している限りは支払いを続けなければなりません。
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建物の劣化
空き家はすぐに傷んでしまい、劣化が進みすぎた空き家は倒壊などのおそれもあります。場合によっては強制的に解体される可能性もあります。
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資産価値の低下
建物は年数が経つほど資産価値が下がるため、空き家を放置しているだけで価値が下がっていきます。
注意！特定空き家化とそのデメリット
「特定空き家」という言葉をご存じでしょうか？ 放置すると倒壊の恐れがある建物や、適切な管理がされておらず衛生面や景観に悪影響を与える建物を指し、特定空き家に指定されてしまうとさまざまなデメリットがあります。
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固定資産税が高くなる
特定空き家に指定されると、「住宅用地に対する課税標準の特例措置」の対象から除外され、固定資産税が最大で6倍まで高くなります。
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罰則がある
自治体からの命令にも応じなかった場合は違反となり、最大で50万円以下の過料が科せられます。
空き家問題の解決方法
空き家や空き地を放置したままでは、税金を取られるばかりでメリットはありません。しかし、物件に合わせて有効活用できれば収益につながる可能性もあります。土地の条件なども考慮して活用法を検討しましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 空き家の活用法 | 土地の活用法 |
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